Norderney Bebauungsplan federführend?

Norderney Bebauungsplan – Am Mittwoch den 14.03.2018 um 18:00 Uhr findet im Conversationshaus im Weißen Saal eine Sitzung des Ausschusses für Bauen und Umwelt statt. Dies hört sich erst einmal ziemlich trocken an, birgt aber enormen Zündstoff.

Viele Reglungen der aktuellen Pläne fußen auf Entscheidungen und Gesetze, die zum Schutz der Insulaner in jüngster Zeit in Berlin getroffen wurden. Die Diskussion und Entscheidungen zu den Norderneyer Bebauungsplänen werden an der Küste sehr genau beobachtet, sie sind Vorreiter für viele andere, die in einer ähnlichen Situation sind. Die Ausrichtung der Insel für die nächsten Jahrzehnte wird hier beraten und beschlossen.

Einer der größten Aufreger der letzten Jahre – die Bebauung des sogenannten „Namuth“ Grundstücks  (Norderney Gartenstadt Link zur Homepage des Bauherren) nimmt zwar viel Raum ein, ist aber eigentlich gar nicht so wichtig.

Norderney Bebauungsplan – Namuth Grundstück

Luftbild „Baugebiet“ Gartenstadt Norderney

Tagesordnungspunkt Gartenstadt – Ein klassischer Nachbarschaftskonflikt! Zentrumsnah sollen auf einer Brache Wohnungen für Erwerber mit Erstwohnsitz auf Norderney entstehen. Die Erwerberkosten sollen günstig sein, die Nutzung notariell festgelegt. Es geht um bezahlbaren Wohnraum für Norderneyer in einem Einheimischenmodell.

Die Nachbarn machen mobil, damit in Ihrer unmittelbaren Nachbarschaft nicht gebaut wird und der Blick ins Grüne erhalten bleibt.

Der Streit trägt inzwischen immer neue Blüten (Unterschriftensammlung, Demo, ganzseitige Zeitungsanzeigen…..) und der unbeteiligte Rest der Insel bleibt gespannt auf das Ergebnis.

Norderney Bebauungsplan – Nordhelm West

Tagesordnungspunkt Nordhelm West – Sehr viel entscheidender sind die Entwürfe der Bebauungspläne Nordhelm West und Innenstadt Ost.

Beim Entwurf des Bebauungsplan Nordhelm wird versucht, die Struktur der Siedlung sozusagen einzufrieren. Hört sich erst einmal gut an, kann aber auch ziemlich differenziert betrachtet werden.

Wer es bis jetzt geschafft hat, möglichst viele Ferienwohnungen bzw. einzelne Wohnungen mit eigenem Grundbuch auf sein Grundstück unterzubringen ist fein raus. Wer sein Siedlungshäuschen mit großem Garten immer noch selbst bewohnt und nichts an-, um- oder ausgebaut hat schaut in die Röhre. Letztlich ist es ein sehr harter Eingriff in das Eigentum vieler Insulaner.

Grün = viele Wohnungen, wenig Dauerwohnen / Rot = wenig Wohnungen, viel Dauerwohnen

Das Gebiet des Bebauungsplanes 25 A ist sogar noch mal zweigeteilt. Die Anrainer der Emsstraße sind stark bevorzugt – sie können auf einer bebaubaren Fläche von mehr als 200 qm fast 50 % mehr Wohnungen unterbringen als die südlichen Nachbarn. Auch müssen die Bewohner nicht unbedingt (in der Mehrheit!) Dauermieter sein.

Fast der gesamte restliche Teil des Bebauungsplangebietes ist wesentlich stärker in der Nutzung beschränkt. Der Flächenteil für die Nutzung des Dauerwohnens muß in der Nutzung die des Ferienwohnen überwiegen und die Gesamtzahl der Wohnungen je Wohngebäude ist deutlich geringer als in der Emsstraße.

Norderney Bebauungsplan – Innenstadt Ost

Neuer Bebauungsplan Innenstadt Ost

Tagesordnungspunkt Innenstadt Ost – Ein sehr, sehr großes Gebiet der Norderneyer Innenstadt soll nun baurechtlich gefasst werden. Das mit der Erarbeitung beauftragte Ingenieurbüro hat nun eine ausführliche Bestandsaufnahme vorgelegt. Jedes Gebäude wurde einzeln bewertet und aufgenommen.

Probleme ergaben sich in der sehr unterschiedlichen Struktur innerhalb des neuen Bebauungsplanes 4. Insgesamt ist es so, dass eine Bebauung, wie sie heute vorhanden ist, zukünftig nicht mehr möglich sein wird (Punkt 6.13/Erweiterter Bestandsschutz).

Definiert werden in dem Bebauungsplan die für Norderney wichtigen Begriffe der  Dauerwohnung, Zweitwohnung, Ferienwohnung und der Beherbergung. Ausgehend davon wurden Sondergebiete innerhalb des Bebauungsplanes gebildet:

„Norderney – Dauerwohnung

Eine Dauerwohnung ist gemäß der allgemeinen Verwaltungsrechtsprechung eine in sich abgeschlossene Wohnung, die durch eine auf eine gewisse Dauer angelegte Häuslichkeit und Eigengestaltung der Haushaltsführung zur dauerhaft Befriedigung eigener Wohnbedürfnisse „in den eigenen vier Wänden“ von Ortsansässigen als Eigentümer oder Mieter mit Erst- oder Hauptwohnsitz am Gemeindeort gekennzeichnet ist.

Norderney – Zweitwohnung

Eine Zweitwohnung ist jede in sich abgeschlossene Wohnung im Besitz von Personen mit dem Hauptwohnsitz außerhalb der Gemeinde, die in (un)regelmäßigen zeitlichen Abständen regelmäßig zu beruflichen, Freizeit- und Urlaubszwecken etc. gehalten und selbst genutzt wird.

Norderney – Ferienwohnung

Eine Ferienwohnung ist eine in sich abgeschlossene Wohnung innerhalb eines weitere Räumlichkeiten ausweisenden Hauses, die überwiegend und auf Dauer einen ständig wechselnden Personenkreis zu Erholungs- und Freizeitzwecken dient und an diesen Personenkreis vermietet wird.

Norderney – Beherbergung

Eine Beherbergung liegt nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG, 08.05.1989- 4 B 78/89) vor, wenn Räume ständig wechseln den Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis wegen des Fehlens, z.B. einer Küche oder Kochgelegenheit unabhängig gestalten können (Hotels- oder Pensionsunterkunft).“

Der größte Teil des neuen Bebauungsplanes besteht aus dem Sondergebiet 2 (SO2) – es ist mit Gebiete für Kur- Heil und Erholungszwecke definiert. Das Dauerwohnen, die Beherbergung und Ferienwohnen ist dort erlaubt. Zweitwohnungen werden es zukünftig schwer haben.

Norderney Bebauungsplan – „kalte“ Betten

kalte Betten – Rollläden sind immer zu

Grundsätzlich ist (sollte) der Dreh- und Angelpunkt aller politischen Bemühungen nicht das Einfrieren des Istzustandes, sondern der Kampf gegen „kalte“ Betten sein. Zweitwohnungen, die nicht in die Vermietung gehen, haben negative Auswirkungen auf das Zusammenleben der Insel, das Beispiel hierfür ist Sylt.

Auf Norderney gab es mit dem Kaiserhof, den Apartmenthäusern Nordseeblick, dem Europäischen Hof und der Viktoriastraßenbebauung in der Vergangenheit auch sehr viele große Häuser mit „kalten“ Betten – dies hat sich in den letzten Jahren deutlich geändert . Die Ferienimmobilien werden gerne vermietet (Angebote Kaiserhof / Nordseeblick). Grund hierfür sind die hohen Renditen, die sich mit den Ferienwohnungen erzielen lassen. Durch Übergabe bzw. den Verkauf durch den Ersterwerber an eine neue Generation gibt es häufig auch eine andere Nutzung der Immobilie.

Norderney Bebauungsplan – Fünf Sterne Hotel

Fünf Sterne Hotel Norderney – jetzt nicht mehr!?

Tagesordnungspunkt Fünf Sterne Hotel. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan zur Errichtung eines 5 Sterne Hotels wird nun aufgehoben. Die 5-Sterne-Hotelbetriebsgesellschaft mbH & Co. KG hat recht öffentlichkeitswirksam den Vertrag mit der Stadt gekündigt. Vorrangig wurde diese Entscheidung damit begründet, dass die Zustimmung der Insulaner zum Hotel nicht mehr gegeben sei.

Nun steht man dort, wo man eigentlich schon vor über 10 Jahren stand – so ziemlich am Anfang. Der Kurdirektor und einige politische Parteien sehen nun eine Möglichkeit, noch einmal die Zukunft des ehemaligen Freibades, des Haus der Insel und des Geländes am Kurmittelhaus insgesamt und neu zu überdenken.

Vielleicht war es ganz gut, dass es bislang mit dem 5 Sterne Hotel nicht geklappt hat, das Umfeld hat sich in den letzten 10 Jahren drastisch geändert. Inzwischen denkt Norderney größer und ist durch die hervorragenden Zahlen im Tourismus auch kein Mauerblümchen mehr.

–> Die Sitzung verspricht spannend zu werden, viele Entscheidungen weisen weit in die Zukunft und werden sehr kontrovers gesehen…….. <–

Veranstaltungstipp – Bauausschuss Conversationshaus, Mittwoch 14.03.2018 um 18:00 Uhr

Fotos / Pläne Stadt Norderney Bauamt Link zu den Plänen